2019年 8月 20日 星期二  
多伦多楼花必胜秘籍

 

 

多伦多楼花必胜秘籍2:如何选投资楼盘

 

作者:多伦多楼花专卖店 MICHAEL  LIN  林廷兴

 

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎么选呢?

 

第一,要选名牌开发商

 

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商:

 

1.       TRIDEL

2.       MONARCH

3.       CONCORD

4.       DANIEL

5.       MENKES

6.       MINTO

7.       CANDEREL  STONERIDGE

8.      GREAT  GULF

9.       LANTERRA

10.   EMPIRE COMMUNITIES

11.  REMINGTON

12.   LIBERTY

13.   FERNBROOKE

14.   CONSERVATORY   GROUP

15.   LIFETIME  DEVELOPMENTS

16.   CITYZEN   DEVELOPMENTS

 

第二,要选交通方便的地点,

 

首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN  TORONTO来说,YONGE, BAY. UNIVERSITY, CHURCH, JARVIS, SHERBOURNE, BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING,ISLINGTON地铁站附近,密市的SQUARE ONE附近,北约克的SHEPPARD沿线,以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点,当然也不是说其他地点不可以,如果地点稍微偏一点,但是价钱非常便宜,也就是说性价比好,也是投资的好地方,比如说前几年的KING  WEST 区。

 

第三,楼盘的地点人口必须密集

 

人类的一切工业,商业行为都是以满足人的需求而存在的,在北美,人是跟工作走的,哪里有工作,人就会移到哪里去,因为石油工业的发展,CALGARY发展起来了,然后更多的石油工人过来了,石油工业的配套工业也过来了,雇佣了更多的工人,然后为这些工人服务的第三产业也发展起来了,房地产的需求也带动起来了,众多的需求,推动了卡城的房价的上涨,反面的例子是昔日风光无限的汽车城底特律,随着通用,福特等汽车巨头的衰弱而导致大量工人失业,人口流失,房地产大贬值. 好的投资楼盘,一定在人口相对密集的地方,在这种地方,因为有众多的需求,出租,出售都比较快,交投活跃,流动性好,能保证房产的保值升值.

 

第四:工作,学习,生活比较方便,在zoning上说,该区域必须既有RESIDENTIAL ZONING,COMMERCIAL  ZONING,LIGHT  INDUSTRIAL ZONING等,必须是个MIX-USE的区域.

 

一个好的投资楼花,,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域

1.       工作区,比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼

2.       学习区,比如说大学,中学,小学,图书馆,

3.       购物区,比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店

4.       娱乐区比如说酒吧,电影院,剧院,

5.       休闲区比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊

 

多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子, 附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大,  有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTO  REFERENCE  LIBRARY ,在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEEN  PARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE, CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。

 

上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺,在TORONTO  DOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍,最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面,楼下是各种商店,楼上是住宅或者OFFICE,一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE,在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店,有一个四星级酒店 LE  GERMAIN,楼上是住宅单位,楼下直通联合车站,对面是TELUS  CENTRE和加航中心。北约克的MENKES公司建的33,35EMPRESS,8HILLCREST是大家比较熟悉的例子,直通地铁,楼下超市,饭店,电影院,名校MCKEE,EARL HAIG。最近热卖的几个大楼都是这种形式的,比如HULLMARK   CENTRE ,1000 BAY,THE BOND,TABLEAU等。像这些地点好,交通方便的MIX-USE大楼,受到投资者和END USER 的追捧,就像绩优股,能保值,升值。像8HILLCREST,虽然是10多年的老楼,有的单位现在卖到接近600/尺,高过附近的所有新楼。YONGE/SHEPPARD 的EMERALD  PARK  CONDO,现在放盘580/尺,比2年多前VIP价 450左右也涨了不少,AURA最近新加了3层,第39层尺价卖到了750/尺,而两年多前的VIP价格也就是550左右,MAPLE LEAF SQUARE开盘时的价钱仅450/尺,现在有的单位尺价达700/尺,而且交投非常之活跃,其他大楼那时候卖450/尺,现在只能卖550/尺,在MAPLE  LEAF  SQUARE旁边由LATERRA开发的ICE1,ICE2两个CONDO,同样直通PATH,地铁,商住两用,开盘就非常火爆,早早售馨。所以说一个好的有升值潜力的楼花,必定是处于一个MIX  USE的地区,或者本身是个MIX-USE的BUILDING。

 

第五,必须有很高的WALKSCORE

 

WALKSCORE.COM是一个步行评分网站,该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数,从而帮助找到一个适合步行的居住区,其通过评估居民步行到附近的超市,餐馆,学校,公园等设施是否方便,创设了一种分析生活机能的步行指数,该指数介于0-100分之间,分数越高,表示生活越方便,90分以上属于理想,DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高,如YORKVILLE,ENTERTAINMENT  DISTRICT等。美国一家公司经过调查发现,在美国房产市场这么不景气的今天,那些WALKSCORE高的小区,比WALKSCORE 低的小区保值,WALKSCORE 高的地方,大街上人流量大,对犯罪分子有震慑作用,这样的社区也比较安全。

 

第六,楼层太低的楼盘不要选

 

一般来说,楼层越低,交房的时间越短,作为投资的楼盘,一般要选20层高以上的,投资时间为3-5年为佳,楼层太少的大楼,太早交房,可能房价还没有涨上来。一般经过3-5年时间,如果市场正常,基本上大部分的楼花都有一定的涨幅,到交房的时候,你就可以卖掉或者出租掉。所以在选投资楼盘的时候,最好选20层以上,3-5年交房的楼盘。

 

总之,好的投资楼盘,一定是好的开发商开发,位于人口密集的地点,有很高的WALKSCORE,交通方便,自身或者附近有各种MIX  USE功能的大楼。比如说MAPEL  LEAF  SQUARE,AURA,1BLOOR,HULLMARK CENTRE等。

 

 

      多伦多楼花必胜秘籍3:怎么选楼层,户型,朝向

怎么选楼层

一般来说,楼层越高,同样的单位,价钱越贵,目前DOWNTOWN 和北约克的楼盘,一般的开发商收的FLOOR  PREMIUM是1000块,也就是说,同样的单位,2楼总价比1楼贵1000,其他地方的开发商一般收的FLOOR  PREMIUM是500-1000,楼层越高,当然VIEW 更好,但是对于投资者来说,楼层越高,未必投资价值越大,比如说一个28楼的单位,价钱比8楼贵了2万,但是在出租的时候,28楼的租金未必会多收100块,新的CONDO交房后,在RESALE市场上, FLOOR  PREMIUM随着楼龄的增加而消失,楼层高的单位未必就卖得比楼层低的单位贵,在RESALE 市场上,不同楼层单位的成交价跟当时市场的供求关系,单位的CONDITION,买家,卖家的MOTIVATION有关系.有的买家有恐高症,他们不喜欢住楼层太高的房子,另外,楼层越高,风越大,特别是靠近湖边的高层单位,阳台上的风特别大,即使是夏天,再阳台上长时间呆着也不好受.因此对于投资者来说,买中低层的单位比较好,如果这个大楼是50层高,一般来说,买8-25层就可以了。

 

怎么选单位/户型

一般来说,最受投资者喜欢的户型是1Bed+DEN,1房,和小的两房,因为这些单位的价钱比较便宜,出售或者出租都比较容易,大的户型,比如说2房,3房的单位,价钱比较高,END-USER买的可能性比较大一点,最近几年,开发商为迎合投资者的需要,中小户型在一个大楼里面的比例比较高,导致大户型偏少,这样在以后的RESALE市场中,因为放盘的主要是小户型,大户型比较少,这样会导致大户型单位的保值,升值.对于层高来说,9尺当然比8尺好,特别是对于面积很小的单位来说,屋顶高一点,不会有那么的压抑.这几年,DOWNTOWN的很多楼盘的有些单位的BEDROOM 没有窗户,挑这样的户型的时候,最好是要层高达到9尺或9尺以上,另外窗户要大,这样卧室才不会太暗,如果买的是两房的单位,尽量挑两个房间不要连在一起的户型,比如两个房间中间隔着一个厅,或者厨房, 因为未来的租客或者买家可能会要求私密性,挑一房加DEN的时候,最好挑比较大一点的DEN,这个DEN可能作为第二个睡房来使用,那么1Bed+DEN的单位要不要两个洗手间呢?这就因人而异,有的人觉得有必要,有的人觉得这对CONDO有限的空间来说是个浪费.

 

怎么选朝向

一般的中国人都希望选朝南的单位,因为朝南的单位地日照的时间比较长,阳光充足,而且靠近湖边的朝南单位,可以看到更多的湖景,开发商定价的时候,朝南单位的定价一般比其他不同朝向的同样单位的定价高,在DOWNTOWN的YONGE,BAY等大街,高楼林立,朝南的单位不一定有湖景,即使这个楼离湖边很近。就是现在有湖景,也不能保证将来有景。东,西朝向,只要没有被BLOCK,都算可以,朝正北的单位,光线差一点,冬天冷一点,有些人不喜欢,当然最好有两个朝向的,比如东南向,西南向,但是开发商一般把角落单位设计成大的户型,这也是开放商在户型和位置的一个平衡吧。对于单位的VIEW 来说,当然有VIEW 单位在出租,出售的时候都受欢迎,升值的空间大,开发商在定价的时候,也会考虑到这一点,有VIEW 的单位的定价高一点,所以买的时候,要BALANCE 价钱和VIEW。

要不要买PARKING,LOCKER?

对于靠近地铁的1+DEN,1bed,studio的买家,车位和LOCKER不是很必要,特别是目前好的地点的车位动辄5,6万,再加上车位的管理费50-200块/月,不是一笔小支出,对于2房以上的单位,因为可能是一个家庭在住,东西会比较多,可能需要一个车位和LOCKER。

 

                 多伦多楼花必胜秘籍45种单位不要买

不要买靠近电梯的单位,电梯上上下下,噪音比较大,特别是夜深人静的时候,电梯门开关的声音,电梯上下马达的声音,还有住户走路的声音,听得比较明显.

 

不要买大门对着电梯的单位,大门对着电梯,从电梯里走出来的人可以看到你家里的情况,影响住户的私密,这样单位好像路冲的HOUSE,最好要避免。

 

不要买靠近车库门的单位,一个大楼,有几百家住户,每天进出车库的车子非常多,车库门频繁开关的噪音和进出的车子的喇叭声音,会让一些住户感到厌烦,另外车库没有暖气,车库顶上单位的保温性差,冬天会比较冷.

 

不要买靠近垃圾通道的单位,如果你的门口靠近垃圾通道,整层的住户都在你门口倒垃圾,臭味较重,另外从风水上说,跟垃圾通道靠近,财气很难聚集,不是好的风水特征。

 

对于中国人来说,比较喜欢挑比较方正的户型,对于那些空间浪费比较大,歪歪扭扭,或者狭长的户型,三角形,刀形等的户型,即使价钱便宜,也要尽量避免.这些户型在RESALE市场上也是不受欢迎的,本人曾买卖过多套COLLEGE  PARK的两栋楼 (761,763 bay),这两栋楼无论在出租和出售市场上,都非常受欢迎,但是还是有些单位,户型狭长,远离窗户的地方很黑,或者空间浪费严重,导致无人问津。

  多伦多楼花必胜秘籍5:楼花产权的登记形式及其利弊

1.  以买家个人名字登记

这是最简单的一种做法,一般来说,新CONDO的买家以投资者为主,这些人一般都有自己的主要居所(PRINCIPLE RESIDENCE). 主要居所的增值是免税的.主要居所之外的其他投资房产的增值是属于CAPITAL  GAIN,  CAPITAL  GAIN 是要交税的,如果这个投资房产在出售之前是有租金收入的,这个租金收入也是要交税的,不过投资者可以把招租客的广告成本,房子本身的维修支出和MORTGAGE 的利息打到成本里面予以扣除.

2. 登记两个买家的名字

这个方法有两种形式,JOINT  TENANTS 和TENANCY  IN  COMMON,如果是夫妻一起购买,这时候就可以登记两个人的名字,成为JOINT  TENANTS,在这种业权形式中,如果夫妻双方中的一方去世,另一方自动拥有这个物业的100%权益.如果是朋友之间一切购买,可以采用TENANCY  IN  COMMON这种形式,两个登记人可以各拥有50%的权益,也可以一个人30%,另外一个人70%,如果其中一个人去世,那么他在房产中的权益由他的继承人继承,跟其他人无关,对于不是家庭成员的两个人或者多个人拥有的物业,建议采用TENANCY  IN  COMMON这种形式,在税务方面,每个人负担自己的那一部分.

3.  登记自己孩子的名字

有的投资人希望登记自己18岁以上的孩子的名字,如果是这个孩子第一次买房,那么他可以得到LAND TRANSFER TAX REBATE.但是这个孩子还在读书或者没有其他形式的收入,那么从银行得到贷款可能会有问题,一个解决方案是父母做为孩子贷款的CO-SIGNER,这种做法的潜在危险是如果这个孩子已经结婚了,或者以后结婚,然后婚姻发生问题,那么他名下的房产可能会被对方分割,或者以会这个孩子遇到财政困难,那么他名下的房产可能会被拍卖来还债,所以投资者在做决定之前,最好考虑好这些问题.

4.  以有限公司来登记

投资者可以SETUP一个有限公司来做为CONDO 的OWNER来登记,公司可以独立于其股东而存在,公司可以转让,关闭,用有限公司做业主的主要原因是公司的股东可以不承担因为拥有这些房产而带来的法律上的麻烦,有限公司负起这个全责,比如说租客因房东的原因而受到伤害而去告房东的时候,因为房东是有限公司,不会影响到有限公司的股东的个人和家庭的财产,以有限公司登记不好的地方是比较麻烦,花费比较多,比如说公司的登记费,每年要报税,BOOKKEEPING 的费用等,还有一个就是以有限公司做OWNER 登记的房产的增值不能像PRINCIPLE  RESIDENCE那样免税,而且是100%  TAXABLE, 但是作为个人投资的房产的增值是50%  TAXABLE.用公司登记的另外一个负面的影响是不能拿到高比例的贷款.

 

以上四种形式,各有利弊,投资者请找专业会计律师咨询后再做决定.本人只是VIP楼花经纪,以上内容只是本人多年楼花投资经验的积累,不构成投资建议。

   多伦多楼花必胜秘籍6:多伦多楼花投资的风险分析

任何投资都是有风险的,风险越大,收益可能越大,就是把钱存在银行里,也存在着因为通货膨胀而购买力下降的风险.楼花投资也是有风险的,楼花投资的风险在以下几个方面

1.  经济的不确定性

房地产市场作为整个国民经济的地一个重要组成部分,对整个经济形势有着很大的影响,同时整个国家的经济状况,对房地产市场又有很大的影响,对于我们所处的加拿大这个国家来说,产业结构比较简单,以农林,资源,制造业为主,经济上对美国的依存度较高,特别是是安省,魁省是制造业中心,对美国的依存度更高,随着石油价钱的上涨和加元的坚挺,对安省,魁省的制造业打击比较大,直接影响了安省,魁省的经济.多伦多作为加拿大最大的城市,每年接受接近一半的新移民,移民对多伦多房地产的贡献非常大,但是联邦的移民政策多变,不同的政党上台,移民政策可能不一样,甚至是同一个政党在台,在不同的时间里,移民政策也不一样,这样都增加了经济的不确定.所以我们经常发现以下情况, 今天A银行某专家预测楼市要跌XX%,明天B投资分析机构某专家预测楼市要涨, 也不知道他们是怎么算出来了,反正他们是不会为自己的预测负什么责任的,我们根据专家预测做出的决策,是我们自己必须100%负责的.对于HIGH RISE的CONDO 楼花来说,从预售到交付使用整个过程可能长达3-5年,有的楼盘甚至因为各种原因整个过程可能长达5,6年,这期间,房地产市场可能发生比较大的变化,交楼的时候,房市欣欣向荣,开发商,投资者赚个盘满钵满,皆大欢喜,如果那时房市不好,投资者就要做好中长期持有的打算,先把单位租出去,等市场转暖时再出手.

     2。政策和法律变化的风险

加拿大三级政府的法律法规的变化,都可能会影响房地产市场,继而影响你的CONDO的价值.从联邦层面讲,联邦法律对外国人拥有加拿大房产的规定可能会发生变化,从安省层面上说,安省的土地使用政策可能会变化,比如说对某些地区的发展作限制,这样会使这些地区的可使用土地的面积减少,土地价值上升,安省引入的HST,增加安省新屋买家的负担,对CONDO 的业主来说,管理费的支出又增加了,在市政层面,地税可能上升,还有可能突然增加土地转让税,最明显的例子的前市长DAVID  MILLER增加的多伦多的土地转让税,增加了多市房子买家的负担.

     3。罢工的风险

在加拿大,罢工不是什么新鲜事,这不前几天图书馆的员工又罢工了,再远一点有YORK 区公交司机的罢工,TTC 的罢工,小规模的罢工更是多如牛毛,2009年的多伦多市政工人的罢工不仅导致全城垃圾成堆,而且很多楼盘的动工的PERMIT 和入住的CERTIFICATE 不能够及时发出,影响的最后的交房时间.

     4。 质量的风险

多伦多大大小小的开发商不少,有的开放商有自己的施工队伍,比如说TRIDEL,这样的名牌的大开发商盖的大楼质量会稳定一点,有的公司没有自己的施工队伍,在不同的项目找不同的施工队伍,由不同的项目经理管理,这就可能造成质量的差别,不过尽管质量有差别,但是它们都会达到安省的BUILDING  CODE,  FIRE  CODE的要求.关于质量风险最近具体的例子是,位于BAY/COLLEGE 附近由Lanterra开发的MURANO CONDO ,KING/JOHN由DANIEL开发的FESTIVAL TOWNER,YONGE/BLOOR 由CRESFORD开发的CASA CONDO都发生玻璃爆炸,掉到地上的事情,这些大楼的开发商,设计公司,施工公司,管理公司,现在被相关业主告入法院,索偿数千万的损失.

 

     5。 社区的变化

当你买CASA 1 楼花的时候,你到开发商每伦美奂的售楼处拿到精美的资料,电视上放的是大楼的效果图,一流的地点,一流的设计,当你精挑细选挑到一个朝东的20层的单位,你想象自己身处这个单位那种满足感.一切都是那么美好,3年后,你拿到钥匙搬进去住了,一切都像想象中那么美好,当你正享受DOWNTOWN豪华CONDO 高层的美景时,有一天你回家,你不经意的看到隔壁东边的那个办公楼门口多了一个SIGN,CHAZ CONDO,你赶快回家,上网一查,原来旁边要盖一个新的39层高的大楼,这样在不久的将来,你在阳台上看到的不是ROSEDALE 的美景,而是对面邻居的房子,如果你不能忍受这样的变化,唯一的选择是买掉房子,这样的事情这几年在DOWNTOWN经常发生,很多原来的PARKING  LOT,或者较低的商业住宅单位被开发成新的高层住宅单位,这样不可避免的阻挡住附近的住宅或者办公单位的视野.这样就影响了这个单位的价值.

     6。楼盘盖不起来的风险和迟交房的风险

开发商由于经济或者其他方面的原因,导致楼盘无法开工,多伦多最近最著名的例子是ONE  BLOOR。这个楼盘在2007年刚开盘的时候,非常火热,可谓是全城一大盛事,经纪彻夜排队,风头一时无两,但是2008秋天的金融危机,开发商BAZIS在法国的贷款银行SOCIETE GENERALA取消了对ONE  BLOOR的贷款,开发商不得不取消项目,退还定金,还好后来找到了大开发商GREAT GULF公司来接盘。除了盖不起来的风险外,更多情况下是迟交付使用的风险,如果某个投资者有多个投资楼盘,可能会因为某个楼盘迟交而打乱投资计划

  多伦多楼花必胜秘籍1:为什么要买楼花?

1. 有升值的可能.

为什么有人投资楼花,简单的说,投资楼花有赚钱的机会,因为楼花一般要3-5年才可以交房,投资者用比较少的钱(15%-20%的房价的DOWNPAYMENT), 过几年后,房价可能都涨了不少了,到交房的时候,可以出售,可以出租,也可以自用.

2. 管理上比较容易

CONDO一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了CONDO住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心.

3. 容易出租

多伦多目前的出租的APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差,甚至有老鼠,蟑螂,CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金比APARTMENT高一点,租客比较接受.

4. 流动性和可负担的起

CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方,上班,学习,休闲娱乐,购物等非常方便,比如DOWNTOWN,北约克YONGE街走廊,所以潜在的买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证RESALE 价值,也可以在比较短的时间内转手.另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个20-30万的单位,负担不大,比去租公寓强,而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值,一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,有一房的单位,从20余万到三房单位七,八十万,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要.

5. CONDO 设施比较先进

CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活便利,比如说室内游泳池,健身房,电影厅,瑜伽房,桑拿房,多媒体房,派对房,客房等,这些设施不出门就可以享受到,这是其他住宅单位无法比的.

6.  采用最新的节能环保标准和开发式设计.

现在新建的CONDO,一般采用最新的LEED(leadership   in  energy and environmental  design)节能,环保标准,这种大楼在用电和GAS 上比一般的大楼省了不少,在户型设计上,一般采用开放式厨房,对空间的利用率更高.对于比较小的空间,不会感到那么压抑.

  多伦多楼花必胜秘籍7:大多地区开发商的成本大揭秘

除了买地的成本外,开发商的成本分成两部分,一部分是硬成本,包括水泥,钢材,水管等,另一部分是软成本,软成本包括律师费,管理成本,评估,环境测评等费用,这个费用的弹性比较大,有的项目从立项到开工的时间很短,可能费用就低一些,有的项目比如说TRIDEL在MARKHAM 的CIRCA,从开始立项到开工,花了8年,这样软成本就高了.一般来说,软成本是硬成本的30%-60%.下面这张表是硬成本的分类及其比例.

 开发商硬成本的费用分类 

占硬成本的百分比%

土地平整

 3-6%

水泥

20-27%

 砖瓦

1-2%

 钢筋 

1-2%

木工 

5-7%

保温保湿 

5-7%

 门窗 

 6-10%

 装修 

 8-10%

 电器 

 3-4%

 电梯 

 2-3%

 机械系统 

 13-18%

 电子系统 

 7-9%

 其他 

 9-13%

 

一个大楼从VIP预售到建成入伙一般需要3到5年,有的楼盘会因为各种原因,时间可能长达6-7年,在这期间,建筑材料的成本可能大幅度上升,这样对开发商来说,就是一个很大的风险,因为开发商一般不会租一个仓库来放那么多的水泥,钢筋等建筑材料.为了降低风险,一般开发商采用期权对冲(HEDGING  STRATEGIES)的方法来锁定未来几年主要建筑材料比说水泥等产品的价格.

 大多地区的CONDO开发商的硬成本差别很大,根据质量和楼层数的不同,用的材料越好,工艺越精,当然质量越好,成本也越高,楼层数越多,大楼也就越高,地基也就需要挖的更深,基础要建的更牢,而且大楼里需要更多的电梯,因而成本更高。硬成本还跟这个LOT的地点的地形,地势,土壤情况,是空地还是需要拆掉旧楼,大楼的设计形状等等诸多因数有关。开发商的硬成本从一般的低楼层的大楼的180/尺到非常高档的高楼比如说四季酒店的400-450/尺.

 开发商的软成本包含建筑设计费,政府登记费,保险费,律师费,经纪费,咨询费,管理成本,银行贷款利息和银行杂费,市场营销费用,各种LEVIES 和DEVELOPMENT  CHARGES,评估费用,土地和环境测评,土地测量费,各种PERMITS费用,地税等.

 

作者简介:林廷兴MICHAEL LIN,  10年楼花投资经验,从2002年投资CONCORD  CITYPLACE  MATRIX开始,自己投资和帮客户投资的楼花的数目不下150个,多年关注和研究多伦多楼花市场,多年楼花投资实战经验,为自己和客户取得比较满意的投资回报.是多家大开发商的VIP经纪,本文为作者原创,如要转载此文,请注明作者和出处.

 

 

condos 投资:2012年回顾和2013年展望

 

 

 

 

 

 

 

 

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上传: michael
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